CRI e CRA: Invista com Isenção de Imposto em Títulos Imobiliários e do Agronegócio

Você já investe em CRI e CRA? Se você está explorando o universo da renda fixa em busca de investimentos que ofereçam potencial de retorno e benefícios fiscais, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e os CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio) são nomes que provavelmente já chamaram sua atenção. Esses títulos são importantes instrumentos para financiar setores estratégicos da economia brasileira e podem ser uma alternativa interessante para o seu portfólio. Mas o que são, de fato, CRIs e CRAs? Como funciona investir em CRI ou investir em CRA? Vamos desvendar esses certificados e entender como eles podem potencializar seus investimentos.

O Que São CRIs e CRAs e o Processo de Securitização?

Os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e os CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio) são títulos de renda fixa lastreados em fluxos de pagamentos futuros dos setores imobiliário e do agronegócio. Diferente de um CDB, por exemplo, onde você empresta dinheiro para um banco, ao investir em CRI ou investir em CRA, você está adquirindo o direito a receber parcelas de dívidas (como aluguéis, parcelas de imóveis, fluxos de exportação do agronegócio, etc.) que foram “empacotadas” e transformadas em títulos negociáveis.  

Esse processo é chamado de securitização. Empresas securitizadoras compram esses fluxos de recebíveis de diversas fontes e os transformam em títulos (CRIs ou CRAs) que são vendidos aos investidores no mercado financeiro. Ao investir em CRI e CRA, você está, indiretamente, financiando o desenvolvimento desses importantes setores da economia. Veja a seguir as etapas em detalhes da emissão de um CRI, em um CRA é muito semelhante:

🏢 Etapas de Emissão de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

1. Originação dos Recebíveis

• Empresas do setor imobiliário geram recebíveis (aluguéis, financiamentos, vendas a prazo).
• Ex: construtoras, incorporadoras ou loteadoras.

2. Estruturação

• Uma securitizadora é contratada para estruturar a operação.
• Analisa a viabilidade, define garantias e fluxo de pagamento.

3. Formalização dos Recebíveis

• Recebíveis são cedidos à securitizadora.
• Formalização legal por meio de contratos.

4. Emissão dos CRIs

• A securitizadora emite os CRIs com base nos recebíveis.
• Títulos são registrados na B3 (ou outro sistema autorizado).

5. Oferta ao Mercado

• Os CRIs são oferecidos aos investidores.
• Pode ser via oferta pública (CVVM 160) ou privada (para investidores qualificados).

6. Distribuição

• Instituições financeiras distribuem os CRIs aos investidores.
• Pode envolver corretoras, bancos e plataformas de investimento.

7. Pagamento aos Investidores

• Investidores recebem rendimentos conforme o fluxo dos recebíveis.
• Pagamentos periódicos de juros e amortização.

8. Monitoramento e Reportes

• A securitizadora acompanha os recebíveis e presta contas aos investidores.
• Relatórios periódicos com desempenho da operação.

Isenção de Imposto de Renda

Um dos grandes atrativos que impulsiona a busca por investir em CRI e CRA é a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas sobre os rendimentos. Assim como as LCIs e LCAs, essa característica torna os CRIs e CRAs muito competitivos em comparação com outros investimentos de renda fixa que são tributados, especialmente para quem busca otimizar a rentabilidade líquida. A isenção de Imposto de Renda nesses títulos é um benefício fiscal significativo para o investidor.

Como a Rentabilidade Funciona em CRIs e CRAs

A rentabilidade de um CRI ou CRA pode ser estruturada de diferentes formas, geralmente atrelada a indexadores de mercado, mas também pode ter componentes prefixados ou híbridos:

• Indexada: A rentabilidade desses títulos está atrelada a um índice, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), para proteger contra a inflação, ou o CDI (Certificado de Depósito Interbancário).
• Prefixada: Em alguns casos, a rentabilidade pode ser definida por uma taxa fixa no momento da compra do título.
• Híbrida: Combina uma taxa fixa com um indexador (ex: IPCA + taxa fixa).

A forma como a rentabilidade é calculada em um CRI ou CRA dependerá das condições do mercado no momento da emissão e do risco percebido dos recebíveis que lastreiam o título.

Quais os Riscos e Cuidados ao Investir Nesses Títulos?

É fundamental estar ciente dos riscos ao investir em CRI e CRA antes de aplicar seu dinheiro. Diferente de CDBs e LCIs/LCAs, CRIs e CRAs não contam com a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Portanto, a segurança do seu investimento está diretamente ligada à qualidade dos recebíveis que lastreiam o título e à solidez dos devedores originais e das garantias envolvidas.

Os principais riscos ao investir em CRI ou investir em CRA incluem:

• Risco de Crédito: Risco de os devedores originais dos recebíveis não realizarem os pagamentos, afetando o fluxo de recebimento do investidor.
• Risco de Estrutura: Risco relacionado à forma como a operação de securitização foi montada e às garantias oferecidas.
• Risco de Liquidez: CRIs e CRAs geralmente possuem baixa liquidez. Encontrar compradores no mercado secundário antes do vencimento pode ser difícil, e o preço de venda pode não ser o ideal.

Entendendo a Liquidez de CRIs e CRAs

A liquidez de um CRI ou CRA é, em geral, um dos pontos de atenção para o investidor. Esses títulos são criados pensando, muitas vezes, em investidores de longo prazo que pretendem levar o título até o vencimento. O mercado secundário para CRIs e CRAs pode ser restrito, dificultando a venda antecipada caso você precise do dinheiro. Portanto, ao investir em CRI ou investir em CRA, é essencial estar confortável com o prazo de vencimento e não contar com esses recursos no curto prazo.

Como Investir em CRI e CRA?

Para investir em CRI e CRA, você precisará ter conta em uma corretora de valores ou plataforma de investimentos que distribua esses títulos. O processo geralmente envolve:

1. Abrir conta em uma corretora.
2. Transferir recursos para a conta da corretora.
3. Acessar a área de renda fixa da plataforma e procurar pelas ofertas de CRIs e CRAs.
4. Analisar as ofertas, verificando a rentabilidade, o prazo, a liquidez, as garantias e a estrutura da operação.
5. Realizar a ordem de compra do título desejado.

É crucial fazer uma análise detalhada da operação, das garantias e da empresa securitizadora antes de investir em CRI ou em CRA.

CRIs e CRAs São o Investimento Certo Para Você?

CRIs e CRAs podem ser uma excelente adição a uma carteira de investimentos, especialmente para quem busca renda fixa com isenção de Imposto de Renda e um potencial de rentabilidade atrativo. No entanto, devido à ausência da cobertura do FGC e à menor liquidez, eles são geralmente mais indicados para investidores com um perfil um pouco mais experiente e que compreendam os riscos envolvidos. Eles se encaixam melhor em objetivos de médio a longo prazo onde a necessidade de resgate antecipado é baixa.

Pensando no pequeno investidor, uma das grandes dificuldades é gerenciar o risco dessas operações. Neste sentido, uma excelente alternativa são os Fundos Imobiliários. Investindo em FIIs de papel e Fiagros, o investidor consegue se expor a esses ativos com uma diversificação excelente, com acesso a produtos de alta qualidade e utilizando um capital acessível. Além disso, aproveitando os ciclos de mercado, o investidor pode comprar FIIs com deságio, ou seja, abaixo do seu valor patrimonial justo, e assim, aumentar ainda mais seus ganhos. Nós, do A Fonte de Valor, não investimentos diretamente em CRIs e CRAs.

CRIs e CRAs como Alternativa para Diversificar com Isenção

Os CRIs e os CRAs oferecem uma porta de entrada para investir em importantes setores da economia real – o imobiliário e o agronegócio – com a atrativa vantagem da isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas. Embora apresentem riscos diferentes dos títulos bancários e menor liquidez, a rentabilidade e o benefício fiscal podem torná-los uma opção valiosa para diversificar sua carteira de renda fixa. Entender a estrutura, os riscos e a liquidez desses títulos é fundamental antes de investir em CRI e CRA. Lembre-se também, que é possível se expor a esses ativos utilizando Fundos Imobiliários!

E você, já investe ou considera investir em CRI e CRA? Compartilhe suas dúvidas e experiências nos comentários!

Observação: As informações apresentadas neste artigo são de natureza informativa e não constituem aconselhamento financeiro. CRIs e CRAs são investimentos de renda fixa que não contam com a garantia do FGC. A rentabilidade e a liquidez podem variar. Recomenda-se buscar orientação de um profissional qualificado e analisar cuidadosamente o prospecto da oferta antes de investir.